Как выбрать архитектора для проекта частного дома: 10 вопросов перед договором

Кто вообще делает проекты домов

Проект частного дома вам могут предложить три типа исполнителей:

• Частный архитектор. Часто сильный в планировках и внешнем виде дома. Конструктив (фундамент, перекрытия, кровлю) он либо считает сам, либо отдаёт инженеру со стороны. Это стоит выяснить сразу.
• Проектное бюро. Архитекторы и инженеры-конструкторы работают в одной команде. Все разделы делаются вместе и проверяются друг другом.
• Строительная компания. Проект часто дают «в подарок» к договору на стройку. Обычно в нём меньше листов, а решения подобраны под технологию, на которой работает компания.

Ни один вариант сам по себе не плохой. Важно другое: что именно вы получите на руки и кто отвечает за расчёты. Это и проверяют вопросы ниже.

10 вопросов архитектору до договора

1. Можно посмотреть реальный проект целиком, а не только визуализации?

Рендер показывает, как дом будет выглядеть, но не показывает, как его строить. Попросите открыть рабочий проект построенного или строящегося дома: планы с размерами, кладочные планы, фундамент, разрезы, узлы. Если показывают только картинки и планировки без размеров, скорее всего, рабочих чертежей в проекте нет.

Для ориентира: в наших проектах эскиз — около 25 листов, АР + КР — около 84 листов, инженерные сети — около 20 листов. Число листов зависит от дома, но если весь «проект» укладывается в 10–15 листов, рабочих чертежей в нём, скорее всего, нет.

2. Кто считает фундамент и конструкции?

Фундамент, перекрытия, перемычки и стропильная система должен считать инженер-конструктор, а не бригада на месте. Спросите, кто это делает, какое у него образование и в какой программе выполняется расчёт. У нас конструкции считают инженеры-конструкторы в лицензионной программе для расчёта конструкций.

3. Нужны ли вам геология и топосъёмка моего участка?

Хороший знак, если архитектор спрашивает об этом сам. Без инженерно-геологических изысканий фундамент считают «на глаз», без топосъёмки дом сажают на участок по примерным размерам. Изыскания делают местные компании, архитектор подсказывает, что заказать. Если архитектор говорит, что геология не нужна, уточните почему.

4. Что именно входит в проект — списком разделов и листов?

Формулировка «полный проект» ничего не значит. Попросите перечень: эскиз, архитектурный раздел (АР), конструктивный (КР), инженерные сети (водоснабжение и канализация, отопление, вентиляция, электрика), ведомости материалов. Спросите, будут ли разрезы с составом слоёв стен, перекрытий и кровли (так называемые «пироги»), узлы и вентиляционные каналы: именно их в проектах чаще всего не хватает. Отдельно уточните, что в цену не входит: например, дизайн интерьера, ландшафт, смета, авторский надзор.

5. Сколько правок эскиза входит в цену и что считается правкой?

Планировку почти всегда меняют несколько раз, и это нормально. Важно заранее договориться, сколько изменений входит в стоимость. У нас в эскиз входит до 5 существенных правок — таких, которые меняют планировку или архитектуру дома. Подвинуть дверь, окно или перегородку, поменять цвет фасада — правкой не считается.

6. Какие сроки у каждого этапа?

Общий срок «два месяца» проверить нельзя. Нужны сроки по этапам. Для ориентира: эскиз — около 3 недель, АР + КР — 3–4 недели, инженерные сети — 2–3 недели. Больше всего срок зависит от того, как быстро вы согласуете решения.

7. Как оплачивается работа?

Лучше, когда оплата разбита на этапы и следующий этап вы оплачиваете после того, как приняли предыдущий. Например, у нас за архитектуру и конструктив три платежа: 30% аванс, 20% после согласования эскиза, 50% за рабочие чертежи. Насторожиться стоит, если просят 100% вперёд.

8. Кто будет отвечать на вопросы бригады во время стройки?

Вопросы у строителей появятся почти наверняка: как сделать узел, где пройдёт вывод канализации. Уточните, отвечает ли архитектор на них и входит ли это в цену. Авторский надзор с выездами на объект — обычно отдельная услуга.

9. Где можно посмотреть построенные дома и отзывы?

Попросите адреса или регионы домов, которые уже строятся по проектам архитектора, и отзывы на внешних площадках: Авито, Яндекс, 2ГИС. Отзывы только на собственном сайте проверить сложнее.

10. Сколько будет стоить стройка по такому проекту?

Хороший архитектор думает о бюджете стройки с первого эскиза: площадь, форма кровли и материал стен сильнее всего меняют итоговую сумму. Попросите хотя бы ориентир стоимости стройки до начала проектирования. Если архитектор не может назвать даже порядок цифр, есть риск получить проект, который вы не сможете построить.

Тревожные признаки

• Показывают только рендеры, рабочих листов нет.
• Не спрашивают про участок, геологию, состав семьи и бюджет.
• Состав проекта не расписан по разделам.
• Фундамент «подберёт бригада» или «сделаем как обычно».
• В разрезах не расписаны слои стен, перекрытий и кровли, нет узлов и вентканалов.
• Нет договора или оплата 100% вперёд.
• Обещают «типовой проект за неделю под любой участок» без привязки и пересчёта фундамента.

Что записать в договор

Важно ли, чтобы архитектор был из вашего города

Нет. Проект можно сделать удалённо: встречи проходят по видеосвязи, документы передаются в электронном виде. Геологию и топосъёмку всё равно делают местные изыскатели, а архитектор учитывает в проекте климат, снеговую нагрузку и сейсмичность вашего региона. Важнее, чтобы архитектор был на связи во время стройки и быстро отвечал бригаде.

Мы проектируем удалённо для разных регионов: дома по нашим проектам строятся в Московской, Нижегородской, Воронежской, Ростовской и Владимирской областях, Ставропольском крае и Мариуполе.

Что чаще всего не так в чужих проектах

К нам часто приходят с проектом от другого архитектора или строительной компании: доработать или переделать. Вот что мы видим чаще всего.

• Фундамент без расчёта. Размеры ленты или плиты взяты «как обычно», без расчёта под нагрузку от дома и без геологии участка. Если фундамент слабее, чем нужно, по стенам идут трещины. Если с большим запасом, это переплата за бетон и арматуру.
• Нет узлов. Примыкание кровли к стене, цоколь, перемычки над окнами, опирание перекрытий не нарисованы. Бригада решает их на месте так, как привыкла.
• Непродуманная планировка. Технические помещения — котельная, постирочная, кладовые — и жилые комнаты разбросаны по дому без зонирования. Санузлы и кухня далеко друг от друга, трубы идут через весь дом, а спальни оказываются рядом с шумными зонами.
• Не расписаны «пироги». В разрезах нет состава слоёв стен, перекрытий, кровли и пола: толщины утеплителя, пароизоляции, гидроизоляции. Материалы подбирает бригада, и сравнить сметы разных подрядчиков становится невозможно.
• Не хватает вентиляционных каналов. Вентканалы не предусмотрены в нужном количестве. Потом их пробивают в готовых перекрытиях или выводят в наружных стенах, где они хуже тянут и копят конденсат.

О том же пишут заказчики и строители на строительных форумах. Ещё частые находки: перемычки и армопояс не рассчитаны или армопояс не замкнут по периметру; нет тамбура, и зимой промерзает прихожая; не заложены кабели для уличного света, ворот и видеонаблюдения; стропильная система не посчитана под снеговую нагрузку региона.

Из практики

Что делать дальше

Задайте эти 10 вопросов двум-трём архитекторам и сравните ответы. Посмотрите, что входит в архитектурный проект дома: там можно открыть наш пример на 84 листа и сравнить с тем, что предлагают другие.

Автор статьи — Анастасия Майба, главный архитектор MyHomePro. Более 10 лет проектирует частные дома. О бюро и команде.