Бесплатный проект дома от строительной компании: в чём подвох

Как устроены акции «проект в подарок»

Мы открыли условия акций на сайтах четырёх строительных компаний из разных городов. Схем две.

• Проект оплачиваете сразу, деньги возвращают со стройки. Вы заказываете и оплачиваете проект. Если потом подписываете договор на строительство, стоимость проекта вычитают из договора или компенсируют. В условиях одной из компаний прямо написано, что размер компенсации определяет администрация компании.
• Проект бесплатный, но только вместе со стройкой. Проект делают без оплаты, если вы заказываете строительство по нему. Что будет, если вы передумаете, в условиях акции обычно не сказано. По словам Анастасии, тогда за проект нужно заплатить, и сумму стоит узнать заранее.

Цена у проекта при этом есть. Одна из компаний называет стандартную стоимость своего проектирования без акции: 500 ₽ за м², минимум 25 000 ₽. Две другие пишут, что «вычтут стоимость проектных работ» или «компенсируют стоимость разработки проекта». То есть проект оплачен, просто деньги учтены в договоре стройки.

Главный минус: запас, за который платите вы

По словам Анастасии, в проектах от строительных компаний, с которыми к нам приходят заказчики, обычно большой перерасход «с запасом»:

• стены толще, чем нужно;
• фундамент больше, чем требует нагрузка от дома и грунт;
• конструкции в целом заложены с запасом.

Каждый лишний сантиметр стены и кубометр бетона вы оплачиваете на стройке. Сколько это может стоить, видно по нашей реальной смете: каменный дом 146 м², стройка 9,48 млн ₽ в ценах II квартала 2025 года в Тамбовской области. Одна монолитная плита фундамента в ней стоит 2,08 млн ₽, кровля — 3,23 млн ₽. Запас даже в одном фундаменте может стоить дороже всего проекта: архитектура, конструктив и инженерные сети для такого дома со скидкой за комплекс стоят около 355 000 ₽. Это меньше 4% бюджета стройки.

Мы считаем конструкции в лицензионной программе для расчёта конструкций: фундамент — под нагрузку от вашего дома и грунт участка, стены — по теплотехнике.

Что входит в бесплатный проект

Состав у разных компаний разный, и это второе, что нужно проверить.

• Только архитектура. В одной из акций перечислены планировки, посадка дома на участок, разрезы, план кровли, фасады и 3D-визуализации. Расчёта фундамента, конструктивного раздела и инженерных сетей в этом списке нет.
• Архитектура и конструктив под технологию компании. В другой акции, у компании, которая строит из СИП-панелей, в проект входят конструктивные решения, узлы, листы сборки и раскроя, спецификация материалов. Всё это рассчитано под панели самой компании.

Для сравнения, наш проект АР + КР включает эскиз, рабочие чертежи для строителей, фундамент под ваш грунт, перекрытия, стропильную систему и ведомость материалов. Инженерные сети — отдельный раздел. Подробнее о разделах — в статье что входит в проект дома.

По закону для частного дома проект вообще не обязателен (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса). Поэтому никто не обязан давать вам конструктивный раздел вместе с «подарком». Без него размеры фундамента и перекрытий бригада берёт не из расчёта.

Можно ли построить дом по такому проекту с другой бригадой

Только если договор даёт вам такое право. Вот что говорит Гражданский кодекс:

• Строительство по проекту — это использование произведения. В ст. 1270 ГК РФ (п. 2 пп. 10) среди способов использования прямо названа «практическая реализация архитектурного… проекта». На это нужно право.
• Право на реализацию проекта — у автора, если договор не говорит иное. Ст. 1294 ГК РФ (п. 1): автор архитектурного произведения имеет исключительное право использовать его, в том числе путём реализации проекта, «если договором не предусмотрено иное». Там же: проект используется для реализации однократно, а повторно — только с согласия автора.
• Если проект сделал сотрудник компании, права у компании. Ст. 1295 ГК РФ (п. 2): исключительное право на служебное произведение принадлежит работодателю, если договор с автором не говорит иное.

На практике это значит: если вы получили бесплатный проект и решили строить с другой бригадой, проверьте договор на проект. Если в нём нет права строить по проекту с другим подрядчиком, компания может возразить. Это не юридическая консультация: если сомневаетесь, покажите договор юристу.

По нашему проекту вы строите с любой бригадой или строительной компанией. Проект никак не связан со стройкой, и подрядчика мы не навязываем.

Почему смету не с чем сравнить

Когда проект и стройку делает одна компания, смету стройки считает она же. Сравнить её с предложениями других строителей можно, только если у вас есть проект с объёмами работ и материалов. «Подарочный» проект без конструктивного раздела этих объёмов не даёт: другая бригада посчитает свой фундамент и свои перекрытия, и вы будете сравнивать разные дома.

Смету по рабочим чертежам мы считаем отдельной услугой, от 30 000 ₽: объёмы берём из проекта, а не из средней цены за квадратный метр. С ней можно честно сравнить предложения строителей. Подробнее — на странице смета на строительство дома.

Когда бесплатный проект — нормальный вариант

По словам Анастасии, брать проект у строительной компании можно, если вы ей доверяете: у неё есть имя, отзывы и хорошая репутация. Тогда выбрать или заказать проект именно у неё — нормальное решение.

Только заранее договоритесь о двух вещах:

• сколько стоит проект, если вы не выйдете на стройку с этой компанией. Сумма должна быть в договоре;
• какие разделы и листы вы получите, включая расчёт фундамента под ваш грунт.

Что спросить у компании до подписания договора

1. Какие разделы и листы входят в проект? Попросите перечень листов. Есть ли конструктивный раздел и расчёт фундамента по геологии вашего участка?
2. По какому расчёту приняты толщина стен и размеры фундамента? Есть ли расчёт или размеры взяты «с запасом»?
3. Есть ли разрезы с составом слоёв стен, перекрытий и кровли, узлы примыканий?
4. Входят ли инженерные сети: отопление, водоснабжение и канализация, вентиляция, электрика?
5. Можно ли строить по проекту с другим подрядчиком? Где это написано в договоре?
6. Сколько стоит проект, если вы не подпишете договор на стройку, и отдадут ли вам тогда чертежи?
7. Смета считается по объёмам из проекта или по цене за квадратный метр?

Из практики

Что делать дальше

Если у вас уже есть проект от строительной компании, пришлите его нам: скажем, что в нём нужно доработать.

Если проекта ещё нет, начните с бюджета: ориентировочный расчёт стоимости стройки мы делаем бесплатно, ещё до проектирования. А что входит в индивидуальный проект и сколько он стоит — на странице архитектурный проект дома.

Автор статьи — Анастасия Майба, главный архитектор MyHomePro. Более 10 лет проектирует частные дома. О бюро и команде.