Что входит в проект дома: разбираем три наших проекта по листам
Короткий ответ
Проект каменного дома состоит из двух основных разделов. Архитектурный (АР) показывает, как дом выглядит и как в нём жить: планы с мебелью, фасады, разрезы, кровлю, окна. Конструктивный (КР) показывает, как дом стоит: фундамент под грунт участка, перекрытия, перемычки, пояса, стропильную систему, узлы и сколько нужно материалов. Вместе это 75–95 листов чертежей. Инженерные сети (отопление, водоснабжение, электрика) — отдельные разделы, их можно заказать позже. Ниже разберём по листам три наших проекта и покажем, что проверить до стройки.
Из каких разделов состоит проект
Проект частного дома делают в два этапа. Сначала эскиз: планировки, фасады и 3D-визуализация, чтобы вы увидели дом и согласовали его. Потом рабочие чертежи, по которым строят. Для каменного дома минимум для стройки — архитектурный и конструктивный разделы вместе, АР+КР. На наших чертежах в штампе стоит стадия «Р» — рабочая документация.
| Раздел | Что внутри | Кому нужен |
|---|---|---|
| Эскизный проект | планы с мебелью, фасады, разрезы, план кровли, визуализации | вам: увидеть дом и согласовать планировку до рабочих чертежей |
| АР — архитектурные решения | схема участка, планы, кладочные планы, разрезы, фасады, кровля, ведомости окон, полов и отделки | каменщикам, кровельщикам, отделочникам |
| КР — конструктивные решения | расчёт фундамента, фундамент, перекрытия, перемычки, пояса, колонны, лестница, стропильная система, узлы, спецификации | бригаде на фундамент и коробку, поставщику бетона и арматуры |
| ОВиК, ВК, ЭС — инженерные сети | отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, электрика | монтажникам сетей |
| Смета | объёмы работ и материалов, цена по разделам | вам: бюджет и сравнение подрядчиков |
Эскиз у нас входит в АР+КР. Инженерные сети и смета — отдельные услуги.
Возьмём три наших проекта 2026 года:
| Проект | Дом | Листов в АР+КР |
|---|---|---|
| Нижегородская область | кирпич с утеплителем и облицовкой, подвал, участок с перепадом 2 м | 89 |
| Ставропольский край | газобетон 300 мм, один этаж 250 м², второй свет, сейсмичность 7 баллов | 94 |
| Республика Крым | газобетон 300 мм, один этаж 260 м², плоская кровля, сейсмичность 7 баллов | 75 |
Листов разное количество, потому что дома разные. В Нижегородском проекте 29 листов занимают фундамент и подвал: котлован, плита пола подвала, четыре ряда блоков ФБС, два монолитных ростверка, купель, лестница, плиты перекрытия и отмостка с дренажом. В Ставропольском проекте на каждую из девяти колонн свой лист.
Общие данные и расчёты
Первые 10–14 листов проекта — это не чертежи, а исходные данные и расчёты. Конкуренты в своих примерах их часто пропускают, а именно с них начинается привязка дома к вашему участку.
- Титульный лист и ведомость листов. Ведомость — это оглавление: номер листа и что на нём. По ней видно, полный ли комплект.
- Общие указания. Состав помещений, высоты этажей, «пирог» каждой стены, пола и перекрытия, материалы. И климат участка, под который всё посчитано. Для Нижегородского дома это: холодная пятидневка −30 °C, снеговая нагрузка 200 кг/м², промерзание грунта 1,36 м.
- Теплотехнический расчёт. Проверяет, что стена держит тепло по нормам вашего региона. В Нижегородском проекте сопротивление теплопередаче стены 3,13 при норме 3,06. В Крымском проекте посчитаны отдельно стена, крыша и пол, это 8 листов. Подробнее о стенах — в статье Газобетон или кирпич.
- Расчёт фундамента. Его делают по геологии участка. В Нижегородском проекте это 2 листа, в Ставропольском — 6.
Покажем, что внутри расчёта фундамента, на Нижегородском доме. Сначала собирают нагрузку на каждый метр ленты под наружной стеной:
| Что давит на фундамент | кН на 1 м ленты |
|---|---|
| Наружная стена: кирпич 380 мм + утеплитель + облицовка, высота 3,2 м | 28,9 |
| Стена подвала из блоков ФБС | 20,2 |
| Монолитный ростверк | 6,0 |
| Перекрытие и пол первого этажа | 16,1 |
| Люди и мебель | 4,5 |
| Кровля | 3,0 |
| Снег (4-й снеговой район) | 6,0 |
| Утеплённое деревянное перекрытие | 2,4 |
| Итого | 87,1 |
Дальше берут слои грунта из геологии: здесь это четыре слоя суглинка и песка, верхний слабопросадочный. Считают, насколько фундамент осядет. Вышло 9,4 мм при допустимых для частного дома 10–20 мм. Но геология показала просадочный грунт, который нельзя замачивать. Поэтому в проекте появились обязательные листы: отмостка, дренаж и отвод воды от дома.
Без геологии такого расчёта нет. Фундамент тогда делают по опыту бригады, и это самая частая причина трещин, о которой мы писали в статье Нужен ли проект дома. Как выбирают фундамент под газобетон и что показывает расчёт, мы разобрали в статье «Фундамент для дома из газобетона».
Архитектурные решения (АР)
АР отвечает на вопрос, какой будет дом и как в нём жить. Вот что в нём есть.
- Схема участка. Посадка дома с отступами от границ, подъезд, отметки рельефа. Второй лист — схема с подводом коммуникаций: откуда заходят вода, канализация и электричество. Эти данные нужны и для уведомления о строительстве.
- Визуализации. От 7 до 11 ракурсов дома снаружи.
- Планы этажей с мебелью. Площади помещений, двери, окна, кухня, санузлы, котельная. По расстановке мебели потом ведут сантехнику и электрику.
- Кладочные планы. Каждая стена с размерами, толщиной, проёмами и материалом. Каменщики кладут по этому листу, а не «по месту».
- Кладочные узлы. Как стыкуются стены, как армировать кладку, где перевязка.
- Разрезы. Высоты этажей, толщина перекрытий, уровень пола и кровли.
- Вентканалы. Где идут вентиляционные каналы и дымоход, их сечение. Ошибка здесь потом не исправляется без долбёжки стен.
- Фасады. Цветные фасады с материалами отделки. И отдельно фасады с раскладкой кладки: видно, где пояса, перемычки и каждый ряд облицовки.
- План кровли. Скаты, уклоны, водостоки, выходы вентиляции.
- Ведомости. Окна и двери с размерами, типовой узел монтажа окна, ведомость полов по помещениям с площадями, отделка фасада с площадями.
Ведомость отделки фасада сразу даёт цифры для закупки. В Нижегородском проекте это 268,7 м² облицовочного кирпича, 398,1 м² гибкой черепицы, 151,9 м² планкена на карнизах и 64,4 м² фасадной плитки на цоколе.
Конструктивные решения (КР)
КР отвечает на вопрос, как дом стоит и не трескается. Здесь три наших проекта отличаются сильнее всего, потому что конструкции подбирают под грунт, материал стен, кровлю и сейсмику.
| Что | Нижегородская обл. | Ставропольский край | Крым |
|---|---|---|---|
| Фундамент | сборно-монолитная лента из блоков ФБС в 4 ряда, два монолитных ростверка, плита пола подвала 300 мм | монолитная лента | монолитная фундаментная плита со схемой гильз для ввода коммуникаций |
| Стены | кирпич 380 мм + утеплитель 100 мм + облицовочный кирпич 120 мм | газобетон D600 300 мм + утеплитель | газобетон D600 300 мм + утеплитель |
| Сейсмика | нет | 7 баллов: 9 монолитных колонн, пояса и перемычки | 7 баллов: 6 типов монолитных сердечников, колонна, пояса |
| Перекрытия | плиты над подвалом, утеплённое деревянное перекрытие под кровлей | монолитное перекрытие | монолитные плиты покрытия |
| Кровля | многоскатная, деревянные стропила | скатная, деревянные стропила | плоская: монолитные плиты с утеплением |
Что есть в КР любого нашего проекта:
- План разбивки осей и котлован. От осей бригада размечает дом на участке.
- Фундамент. План, разрезы, армирование, узел цоколя, спецификация бетона и арматуры.
- Перемычки над проёмами. План и спецификация: какая перемычка над каким окном.
- Монолитные пояса, колонны и сердечники. В сейсмических районах на каждый элемент — свой лист с армированием.
- Перекрытия и лестница. План плит или балок, сечения, армирование.
- Стропильная система. Мауэрлат, балки, стропила, сечения, узлы, спецификация пиломатериала.
- Отмостка. План, узлы, а где нужно — дренаж.
Заказать только КР по своей планировке у нас нельзя. Чтобы посчитать фундамент и перекрытия, нужна уже согласованная архитектура: где стены, проёмы, какая кровля.
Спецификация материалов
Последние листы АР и каждый блок КР заканчиваются спецификациями: сколько чего нужно на стройку. Например, стены Нижегородского дома:
| Что | Сколько |
|---|---|
| Кирпич на наружные несущие стены | 80,8 м³ |
| Кирпич на внутренние несущие стены | 30,8 м³ |
| Кирпич на перегородки | 30,5 м³ |
| Кирпич на вентиляционные шахты | 11,5 м³ |
| Утеплитель наружных стен | 22,5 м³ |
| Кладочная сетка | 704 + 280 + 550 м |
Цифры в спецификации даны без запаса, при закупке мы советуем добавить 5%.
Зачем это нужно. Во-первых, материалы можно заказать сразу и сравнить цены поставщиков. Во-вторых, когда бригада присылает смету, видно, сколько кирпича и бетона она заложила. Если в двух сметах объёмы разные при одном проекте, это повод задать вопрос. Полную стоимость стройки по таким объёмам считают в смете.
Инженерные разделы
Инженерные сети — это три отдельных раздела:
| Раздел | Что внутри | Пример |
|---|---|---|
| ОВиК — отопление, вентиляция, кондиционирование | расчёт теплопотерь, радиаторы и тёплый пол, коллекторы, котельная с котлом и бойлером, вентиляция, кондиционеры, спецификация оборудования | 20 листов |
| ВК — водоснабжение и канализация | узел ввода и очистки воды, разводка холодной и горячей воды, канализация с выводами под сантехнику | 12 листов |
| ЭС — электроснабжение | освещение, розетки, электрощит, групповые линии | по проекту |
Вводы воды, канализации и электричества в дом показаны уже в АР+КР. Поэтому сети внутри дома можно заказать позже, когда коробка построена, вместе с дизайном интерьера. Тогда розетки и выводы сантехники лягут точно под мебель, а оплата проекта разделится на два этапа. Подробнее — на странице проект инженерных сетей.
Чего в проекте нет
Чтобы не было сюрпризов, вот что в АР+КР не входит и что делают отдельно:
- Геология и топосъёмка. Их делают местные изыскатели на участке. Мы подскажем, что заказать.
- Газопровод и подключение к сети. Это проектирует газовая служба. Мы проектируем котельную. Какие требования к ней предъявляют, мы разобрали в статье «Котельная в частном доме».
- Скважина и септик. Их подбирают и ставят поставщики.
- Смета. Отдельная услуга, от 30 000 ₽.
- Дизайн интерьера и ландшафт. Отдельные проекты.
- Авторский надзор. Отдельная услуга. На вопросы строителей по проекту мы отвечаем в любом случае.
Как проверить проект перед стройкой
Если проект делали не мы или вы сравниваете предложения, проверьте по этому списку:
- Есть ведомость листов, и все листы из неё на месте.
- В общих указаниях климат и снеговая нагрузка вашего региона, а не «типовые».
- Есть расчёт фундамента, и в нём упомянута геология вашего участка.
- Есть теплотехнический расчёт стен.
- Есть кладочные планы и узлы, а не только планы с мебелью.
- Есть план перемычек, а в сейсмике — колонны, сердечники и пояса.
- Есть стропильная система с узлами или, для плоской кровли, план плит покрытия.
- Есть спецификации: бетон, арматура, блоки или кирпич, утеплитель, пиломатериал.
- Есть схема участка с отступами и вводами коммуникаций.
- Проект привязан к вашему участку, а не только к картинке из каталога.
Если половины пунктов нет, перед вами скорее эскиз. По нему можно понять, каким будет дом, но не построить его без догадок.
Сколько стоит и сколько делается
| Что | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Эскизный проект | от 750 ₽/м² | около 3 недель |
| АР+КР, эскиз включён | от 1 500 ₽/м² | ещё 3–4 недели после эскиза |
| Инженерные сети, три раздела | от 1 200 ₽/м² (один раздел — от 400 ₽/м²) | 2–3 недели |
| Смета | от 30 000 ₽ | — |
Для дома 250 м² АР+КР — от 375 000 ₽. Если сразу заказать и инженерные сети, на весь комплект действует скидка 10%. Цены одинаковые для всех регионов, работаем удалённо по всей России.
Из практики: какие листы на самом деле нужны на стройке
Рассказывает Анастасия, главный архитектор MyHomePro.
Бригады открывают конструктив
Чаще всего строители смотрят армирование фундамента, узлы гидроизоляции и цоколя, кладочные планы и фасады с раскладкой кладки, узлы армирования кладки, стропильную систему и узлы её крепления. Планы с мебелью и визуализации нужны вам. Бригаде нужны узлы.
Проект из интернета за 2 000 ₽ пришлось переделать целиком
К нам приходили с таким проектом. Планировка непродуманная, фасады посредственные, несущие стены стоят нелогично, вентканалов нет. Под фундамент был только опалубочный план, без расчёта под участок. Армирование не проработано, есть мостики холода, у стропильной системы нет нормальных узлов, спецификации неполные. Планировку и конструктив пришлось делать заново.
Геологию «как у соседа» не берём
Некоторые не хотят заказывать геологию: сосед делал, грунты те же. Я всё равно уговариваю. Даже в 10 метрах от соседнего участка могут оказаться карсты или насыпной грунт, а фундамент считают именно по геологии.
Строить по одному эскизу — переплата
Изредка эскизный проект отдают строителям и строят по нему. Расчёта фундамента и конструкций нет, бригада решает на глаз, отсюда перерасход материалов, а в будущем могут пойти трещины. Без подробной сметы бригада и запасы прикидывает сама, и заказчик доплачивает.
Спецификация совпадает с закупкой
Что в спецификации, то заказчики и покупают, объёмы сходятся. Были случаи, когда бригада по своему желанию закупила больше, и на участке осталось много материала. Потом его продавали, отдавали или пускали на другие постройки на участке.
Правок обычно немного
На планировке две-три правки, на фасадах ещё несколько. Планировку меняют на этапе эскиза, пока её согласовывают. Поэтому к рабочим чертежам мы переходим, когда планировка утверждена.
Листы, которые мы добавили по вопросам строителей
Аксонометрические виды плана и общий вид стропильной системы. Фасады с кладкой, где видно каждый блок, армирование и перемычки. Разрезы по стенам.
Что делать дальше
Пролистайте пример проекта целиком на странице архитектурного проекта дома: там можно открыть АР+КР на 84 листа и эскиз на 25 листов. Если участок уже есть, начните с документов: ГПЗУ или выписка из ПЗЗ, топосъёмка и геология. По ним мы посадим дом на участок и посчитаем фундамент.
Автор статьи — Анастасия Майба, главный архитектор MyHomePro. Более 10 лет проектирует частные дома. О бюро и команде.
Узнайте, во что обойдётся стройка вашего дома: бесплатно посчитаем стоимость под ключ по этапам за один рабочий день.
Вопросы
Вопросы и ответы
Что такое АР и КР в проекте дома?
АР — архитектурные решения: планы, фасады, разрезы, кладочные планы, кровля, ведомости. КР — конструктивные решения: расчёт и чертежи фундамента, перекрытий, перемычек, поясов, стропильной системы и спецификации материалов. Для каменного дома строить нужно по обоим разделам.
Сколько листов в проекте частного дома?
Наши проекты АР+КР для одноэтажных каменных домов на 200–260 м² занимают 75–94 листа. Количество зависит от фундамента, подвала, сейсмики и кровли. Эскизный проект — около 25 листов.
Чем эскизный проект отличается от рабочего?
Эскиз показывает, каким будет дом: планировки, фасады, визуализации. В рабочем проекте есть то, по чему строят: расчёт фундамента, кладочные планы, армирование, узлы, спецификации.
Входят ли инженерные сети в проект дома?
В АР+КР показаны вводы воды, канализации и электричества и место котельной. Разводка сетей внутри дома — отдельные разделы ОВиК, ВК и ЭС, от 400 ₽/м² за раздел.
Входит ли смета в проект дома?
Нет, смета — отдельная услуга, от 30 000 ₽. Но спецификации материалов в проекте уже есть, и смета считается по ним.
Можно ли строить только по эскизному проекту?
Можно, но выйдет дороже. В эскизе нет расчёта фундамента, армирования и узлов, поэтому бригада решает на глаз: где-то перерасход материалов, где-то риск трещин. Для каменного дома мы советуем строить по АР+КР.
Можно заказать только конструктив по своей планировке?
У нас нет. Для расчёта фундамента и перекрытий нужна согласованная архитектура, поэтому КР делаем только в составе своего проекта.
Сначала посчитаем ваш дом
За один рабочий день бесплатно посчитаем стоимость строительства под ключ по этапам, по ценам вашего региона. С этой цифрой проще решить, какой проект нужен.
